부동산 손피거래는 분양권이나 입주권 등 부동산의 권리를 매매할 때, 매도자가 부담해야 할 양도소득세(또는 기타 비용)를 매수자가 대신 부담하는 거래 방식을 말합니다. 손피(손실 + 피)는 '매도자가 양도차익 없이 손해를 보면서 거래하는 형태'를 의미합니다. 오늘은 손피거래의 의미와 세법 변경 내용에 대하여 알아보겠습니다.
2024년 상속세 , 증여세 개정 세법
2024년, 정부는 25년 만에 상속세·증여세 체계를 대폭 개편하는 세법 개정안을 발표했습니다. 고액 자산가 중심의 과세 형평성 문제를 해결하고, 중산층의 세 부담을 완화하기 위한 조치입니다.
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손피거래의 의미와 세법 변경 내용
손피거래의 특징
가격 구조
손피거래는 매도자가 실질적으로 손실을 보거나 수익이 적은 가격으로 거래를 진행합니다. 매수자는 거래 금액 외에도 세금, 부대비용 등을 부담하게 되어, 총비용이 더 증가합니다.
세법적 문제
양도소득세는 매도자의 책임이지만, 손피거래에서는 매수자가 이를 부담하는 경우가 많습니다. 이러한 구조는 세법상 문제가 될 소지가 있습니다.
세법에 따르면, 양도소득세는 매도자가 부담해야 하며, 이를 매수자가 대신 부담하는 것은 불법으로 간주될 가능성이 있습니다.
주로 발생하는 경우
부동산 시장이 침체되어 분양권 가격이 하락한 경우.
분양권 매도자가 자금 압박 등으로 빠르게 매도를 희망하는 경우.
장단점
장점
매수자 입장 시세보다 저렴한 가격에 분양권이나 입주권을 구매할 기회.
시장 침체기에는 매도자가 손실을 감수하기 때문에 구매 기회가 많아짐.
매도자 입장 신속한 자금 확보 가능.
손실을 감수하더라도 빠른 거래가 이루어짐.
단점
매수자 입장
양도소득세나 기타 세금 부담 가능성.
세법 위반 위험 증가.
거래 이후 매도자의 세금 미납 문제 발생 시, 분쟁으로 이어질 가능성.
매도자 입장
실질적인 손실을 감수해야 함.
양도소득세 납부가 정확히 이루어지지 않을 경우 세무조사 대상이 될 가능성.
손피거래의 법적 리스크
세법 위반 문제
매도자가 부담해야 할 세금을 매수자가 부담하면, 세법상 부당행위로 간주될 수 있습니다.
이러한 거래는 "다운계약서"와 연관될 경우, 더 큰 법적 문제가 발생할 수 있습니다.
계약서 작성의 중요성
손피거래의 경우 계약서를 명확하게 작성해야 합니다.
거래 후 세금 분쟁이 발생할 가능성이 높기 때문에, 법률 전문가나 세무사의 도움을 받는 것이 필수적입니다.
세무조사 리스크
세무당국은 손피거래를 세법 위반 사례로 볼 가능성이 있어, 세무조사 대상이 될 위험이 있습니다.
안전한 손피거래를 위한 팁 전문가 상담 세무사, 변호사와 같은 전문가에게 사전 상담을 받는 것이 중요합니다.
계약서 작성 모든 거래 조건을 명확히 계약서에 기재하여 세금 분쟁 가능성을 줄여야 합니다.
실거래가 신고 실거래가를 정확히 신고하여 세금 문제를 예방해야 합니다.
세금 부담 명확화 양도소득세 등 비용을 누가 부담할 것인지 명확히 정해야 합니다. 매수자가 대신 부담하는 경우, 이에 대한 세무적 검토가 필요합니다.
손피거래 세법 변경 내용 (2024년 기획재정부 발표)
2024년 11월 7일, 기획재정부는 손피거래 시 양도소득세 계산 방식에 대한 해석 변경을 발표했습니다. 이 변경은 부동산 분양권 시장의 투명성을 강화하고, 손피거래를 통해 발생할 수 있는 세법상 불균형을 해소하기 위한 조치입니다.
주요 변경 사항
양도가액 합산 기준 변경
이전 해석: 매수자가 대신 부담한 양도소득세는 매도자의 양도가액에 1회만 합산하여 세금을 계산.
변경 후: 매수자가 부담하는 모든 양도소득세를 양도가액에 계속 합산하여 세금 계산.
즉, 매수자가 세금을 부담할수록 양도소득세가 증가하는 구조로 바뀜.
적용 대상
분양권 및 입주권 거래에 적용.
2024년 11월 이후 거래분부터 소급 적용 가능.
취지
손피거래 시 세금 부담을 실질적으로 명확히 하고, 시장 투명성을 강화하기 위함.
매수자가 매도자 세금을 대신 부담하는 비정상적인 관행 억제.
손피거래 양도소득세 계산 방식 손피거래에서 양도소득세는 매도자가 부담할 세금을 매수자가 대신 지불함으로써 발생합니다. 그
러나 새로운 해석에 따라, 매수자가 부담하는 세금을 양도가액에 합산하여 반복적으로 세금을 계산해야 합니다.